Selge bolig i dødsbo, leie ut eller overta?

Hvem kan selge boligen i dødsboet?

Ved privat skifte viser skifteattesten hvem som kan råde over boets eiendeler og forplikte boet, jf. arveloven § 118. En vanlig fullmakt fra avdøde erstatter ikke skifteattesten.

Skifteattesten gir likevel ikke mottakeren fri adgang til å bestemme over de andre arvingene. Beslutninger under skiftet krever som hovedregel enighet, jf. arveloven § 120. Arvingene kan gi én person myndighet til å beslutte og gjennomføre salget.

Avtal skriftlig hvem som velger megler, godtar bud og signerer dokumentene. La megleren kontrollere skifteattesten og eventuelle fullmakter før salget settes i gang. Se hvordan du får skifteattest fra tingretten.

Ved offentlig skifte håndterer bostyreren salget. Hvis gjenlevende sitter i uskifte, gjelder andre rammer enn ved et arveoppgjør mellom søsken. Les om ansvaret ved privat skifte eller bolig og råderett i uskifte.

Selge, leie ut eller overta?

Sammenlign det dere sitter igjen med, ikke bare salgspris og mulig husleie. Be banken og megleren om tall før dere velger løsning.

Slik selger dere boligen i riktig rekkefølge

Verdivurdering og tilstandsrapport har ulike formål

En verdivurdering anslår markedsprisen. En tilstandsrapport beskriver boligens tekniske tilstand. Be om tydelige leveranser når dere bestiller «takst», slik at dere får dokumentasjonen dere faktisk trenger.

Skill mellom markedsverdien på dødsfallsdatoen, verdien ved overtakelse mellom arvinger og forventet salgspris nå. Datoene kan gi forskjellige verdier. Ved intern overtakelse bør dere avtale verdsettingsdato og fremgangsmåte før vurderingen bestilles.

Planlegg tømming og dokumentasjon sammen. Ta vare på kvitteringer, tegninger og opplysninger om oppussing før dere kaster papirer. Se praktiske råd for å rydde dødsbo.

Kan dødsboet selge boligen «som den er»?

Et generelt «som den er»-forbehold har ingen virkning ved salg til en forbrukerkjøper, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd. At selgeren er et dødsbo, gir ikke et generelt fritak fra mangelsansvar.

Svar på egenerklæringen ut fra det dere faktisk vet. Opplys om usikkerhet, men ikke bruk manglende kjennskap som erstatning for undersøkelser og tilgjengelig dokumentasjon. Konkrete opplysninger om feil og tilstand må komme tydelig frem i salgsdokumentene.

Tinglysing: fra avdøde til arvinger og kjøper

Ved privat skifte brukes hjemmelserklæring ved arv og skifte for å overføre det registrerte eierskapet fra avdøde til arvingene. Skifteattesten og nødvendige vedlegg følger med til Kartverket.

Skal boligen selges videre, eller én arving eie alt, trengs også et skjøte. Hjemmelserklæring og skjøte kan sendes til tinglysing samtidig. For borettslagsandeler brukes egne skjemaer i stedet for skjøte.

Fullmakter som brukes ved overdragelsen, må oppfylle Kartverkets formkrav. Avklar også konsesjonsforholdet med kommunen før innsending. Megleren kan hjelpe med Kartverkets dokumenter ved arv og skifte.

I 2026 er det ordinære tinglysingsgebyret 545 kroner per dokument. Hjemmelserklæring og skjøte gir derfor normalt 1 090 kroner samlet, før eventuell dokumentavgift og andre dokumenter. Enkelte overføringer har gebyrfritak.

Skatt ved salg av arvet bolig

Reglene nedenfor gjelder arv etter dødsfall i 2014 eller senere. Skill mellom hvem som selger og hvilken verdi gevinsten beregnes fra. Skattepliktig salg betyr ikke at hele salgssummen beskattes.

Når dødsboet selger

Hvis dødsboet er selger, er gevinst skattepliktig og tap fradragsberettiget. Resultatet føres i skattemeldingen til avdøde eller dødsboet, ikke i arvingenes egne skattemeldinger.

Hvilken inngangsverdi skal brukes?

Hovedregelen er skattemessig kontinuitet: Boet og senere arvingen overtar avdødes skattemessige inngangsverdi. Men hvis avdøde kunne ha solgt boligen skattefritt på dødsfallsdatoen, settes inngangsverdien normalt til markedsverdien denne dagen, jf. skatteloven § 9-7 femte ledd.

For en vanlig bolig forutsetter skattefritaket normalt at avdøde hadde eid den i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene. Ved delvis utleie eller andre særlige forhold må vurderingen gjøres mer konkret.

Meglerprovisjon og annonser kan redusere gevinsten. Rydding av dødsbo og flyttekostnader gir ikke slikt fradrag. Nedbetaling av boliglånet reduserer heller ikke selve salgsgevinsten.

Når en arving overtar og selger senere

Da vurderes skattefritaket hos arvingen. Hovedkravene er mer enn ett års eiertid og bruk som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget.

Ved kontinuitet kan avdødes eier- og brukstid følge med. Når inngangsverdien oppjusteres til markedsverdi etter unntaket, følger ikke disse tidene med på samme måte. Få avklart beregningen før du baserer et salg på skattefrihet. Les også om skatt på arv og arvede eiendeler.

Når én av søsknene vil overta boligen

Avtal boligens verdi, overtakelsesdato, håndtering av lån og beløpet som skal gjøres opp med de andre. Banken må godkjenne eventuell overtakelse av lån eller ny finansiering.

I hjemmelserklæringen føres arvingene opp med de aktuelle arvebrøkene. Dersom to søsken arver likt etter en forelder som eide hele boligen, er utgangspunktet 1/2 hver. Skal én eie hele boligen, overføres den andre halvparten med skjøte.

Fritaket for dokumentavgift gjelder normalt den ideelle arveandelen etter loven. Søsken som overtar de andres andeler, må normalt betale 2,5 prosent av markedsverdien på andelene som overtas. Borettslagsandeler har ikke dokumentavgift.

Ved en boligverdi på 4 000 000 kroner og overtakelse av en halvpart blir dokumentavgiften normalt 50 000 kroner. Grunnlaget er markedsverdien ved tinglysing, ikke nettoverdien etter lån.

Hvis flere beholder boligen, skriv en sameieavtale med eierbrøker, bruk, kostnadsdeling og regler for utkjøp. Ikke la ulik betaling av løpende regninger bli en uavklart endring i eierskapet.

Utleie og tom bolig mens dere bestemmer dere

Hvis dødsboet leier ut, skal skattepliktig utleieinntekt eller underskudd oppgis i boets skattemelding. Avtal hvem som følger opp leietaker, regninger og vedlikehold. Regn på nettoinntekten, og avklar leievilkårene før dere planlegger et senere salg.

Mens boligen står tom, bør én person ha ansvar for tilsyn og løpende avtaler:

• Forsikring: Meld dødsfallet og at boligen er ubebodd. Be om skriftlig avklaring av dekning og krav til tilsyn.
• Strøm: Ikke avslutt avtalen uten å vurdere behovet for oppvarming og frostsikring.
• Tilsyn: Avtal kontroll av vann, varme, låser og synlige skader.
• Regninger: Samle lån, felleskostnader, kommunale avgifter og andre utgifter i én oversikt.

Forsikringsvilkår varierer mellom selskaper og avtaler. Ta vare på bilag, og noter hvem som har lagt ut penger for boet. Se betaling av dødsboets regninger og skattemeldingen for avdøde og dødsboet.